ДДУ и эскроу при покупке квартиры в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме покупатель обычно сталкивается сразу с двумя понятиями: ДДУ и счет эскроу. Первое определяет, какую квартиру должен передать застройщик, в какой срок и по какой цене. Второе определяет, где будут находиться деньги покупателя до наступления предусмотренных законом условий. Эти механизмы связаны между собой, но выполняют разные задачи. Поэтому перед сделкой важно не просто знать, что строительство ведется по 214-ФЗ, а понимать, что именно написано в договоре, когда он считается заключенным и в какой момент нужно переводить деньги.

Что такое ДДУ

ДДУ, или договор участия в долевом строительстве, заключается между застройщиком и участником долевого строительства. По такому договору застройщик обязуется построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать покупателю предусмотренный договором объект. Покупатель, в свою очередь, должен уплатить установленную цену и принять объект при выполнении предусмотренных законом условий. Эти отношения регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ. ДДУ нельзя приравнивать к бронированию квартиры или предварительному договору. Именно договор участия в долевом строительстве определяет основные обязательства сторон: какой объект должен передать застройщик, сколько он стоит и в какой срок должен быть передан покупателю. Документы самого застройщика и проекта лучше проверить еще до изучения договора. Проектная декларация, разрешение на строительство, права на земельный участок и сведения о компании подробно рассматриваются в отдельном материале «Какие документы проверить у застройщика перед покупкой квартиры».

Что обязательно должно быть в ДДУ

214-ФЗ устанавливает обязательные условия договора. Для покупателя квартиры особенно важны описание самого объекта, срок его передачи, цена, сроки и порядок оплаты, гарантийный срок и условия привлечения денег для строительства. Если расчеты проводятся через счет эскроу, в ДДУ также закрепляется обязанность покупателя внести деньги на такой счет и указываются сведения об уполномоченном банке.

Какая квартира будет передана

Из договора должно быть понятно, какой именно объект Вы приобретаете. В ДДУ указываются основные характеристики квартиры, в том числе:

• ее расположение в доме;
• этаж;
• общая площадь;
• количество и площадь комнат;
• помещения вспомогательного использования;
• наличие и площадь лоджии, балкона, террасы или веранды, если они предусмотрены;
• условный номер объекта;
• план квартиры.

Закон требует достаточно подробно индивидуализировать объект долевого строительства, поэтому перед подписанием стоит сравнить эти данные с выбранной планировкой и документами, которые Вы получили при выборе квартиры. Особенно внимательно стоит отнестись к приложениям. План квартиры, описание отделки или другие значимые характеристики могут находиться не в основном тексте ДДУ, а в документах, которые являются его частью.

Сколько стоит квартира

В ДДУ должны быть указаны цена, сроки и порядок ее оплаты. Цена может быть установлена одной суммой либо рассчитываться исходя из стоимости единицы площади. Если договор допускает изменение цены после его заключения, в нем должны быть предусмотрены возможность такого изменения, соответствующие случаи и условия. На практике это особенно важно, когда окончательная площадь квартиры после завершения строительства отличается от проектной. До подписания договора посмотрите, предусмотрен ли перерасчет и как именно он производится. Недостаточно увидеть формулировку о том, что цена корректируется при изменении площади. Проверьте:

• какая площадь используется для расчета;
• сколько стоит дополнительный квадратный метр;
• при каком отклонении проводится перерасчет;
• действует ли правило в обе стороны, если фактическая площадь окажется как больше, так и меньше проектной.

Так заранее становится понятно не только, сколько квартира стоит при заключении договора, но и в каких случаях итоговая сумма может измениться.

Когда квартиру должны передать

Срок передачи квартиры является обязательным условием ДДУ. Застройщик должен передать объект не позднее срока, установленного договором. Ввод дома в эксплуатацию и передача квартиры покупателю – разные этапы. Сначала дом должен получить разрешение на ввод, после чего застройщик передает квартиры участникам долевого строительства в сроки, предусмотренные их договорами. Поэтому при чтении ДДУ не ограничивайтесь информацией о планируемой сдаче дома. Найдите именно условие о сроке передачи Вашей квартиры. Если строительство не может быть завершено вовремя, закон предусматривает обязанность застройщика не позднее чем за два месяца до истечения установленного срока направить участнику долевого строительства информацию и предложение об изменении договора. Сам срок передачи не меняется автоматически только потому, что застройщик сообщил о переносе.

Какой гарантийный срок установлен

Гарантийный срок относится к обязательным условиям ДДУ. Для объекта долевого строительства, за исключением инженерного оборудования и отделки, установленный договором гарантийный срок не может быть меньше трех лет. Для технологического и инженерного оборудования минимальный гарантийный срок также составляет три года. Для результата отделочных работ и элементов отделки действует отдельный минимальный срок – один год. Перед подписанием договора посмотрите, какие гарантийные сроки указаны именно в Вашем ДДУ и с какого момента они начинают исчисляться.

Как в ДДУ закреплены расчеты через эскроу

Если деньги покупателей привлекаются через счета эскроу, это должно быть отражено в договоре. В ДДУ указываются обязанность покупателя внести цену договора на счет эскроу, размер и сроки внесения денег, а также сведения об уполномоченном банке, в котором открывается счет. Сам механизм работы эскроу разберем ниже. На этапе проверки договора главное убедиться, что порядок расчетов описан однозначно и совпадает с тем, что Вам предлагают при оформлении сделки.

Что указано об отделке

Если квартира приобретается с отделкой, проверьте, как ее параметры закреплены в документах сделки. Посмотрите:

• какие работы входят в отделку;
• есть ли отдельная спецификация;
• какие требования установлены к материалам;
• есть ли ссылка на приложение или стандарт застройщика.

Если ДДУ предусматривает соответствие отделки стандарту застройщика, такой стандарт становится неотъемлемой частью договора. Требования к отделочным работам и элементам отделки в нем не могут быть ниже установленного обязательного минимума. Устное описание менеджера или визуализация помогают представить будущий интерьер, но юридическое значение имеют прежде всего условия договора и документов, которые являются его частью. Проверка фактического качества отделки проводится уже на другом этапе, при передаче квартиры. Этому посвящен отдельный материал «Как принять квартиру у застройщика: чек-лист для новостройки».

Какие условия договора стоит прочитать особенно внимательно

Из-за большого объема ДДУ легко сосредоточиться только на описании квартиры и цене. Этого недостаточно. Отдельно проверьте условия, которые могут повлиять на итоговую стоимость сделки или порядок исполнения договора:

• правила перерасчета цены при изменении площади;
• сроки и порядок внесения денег;
• срок передачи квартиры;
• гарантийные сроки;
• описание отделки;
• способы направления юридически значимых уведомлений;
• условия уступки права требования;
• перечень приложений.

Если основной текст договора ссылается на приложение, спецификацию, стандарт или другой документ, его тоже нужно прочитать до подписания. Полезно отдельно сравнить ДДУ с тем, что было принципиально важно для Вас при выборе квартиры. Если решающим аргументом была определенная планировка, отделка или другая характеристика самого объекта, проверьте, как она закреплена в документах сделки.

Когда ДДУ становится заключенным

Подписи сторон на ДДУ еще недостаточно для того, чтобы договор считался заключенным. По общему правилу договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Закон также допускает электронную форму ДДУ с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи. Поэтому подписание договора и его государственная регистрация являются разными этапами сделки. Перед оплатой нужно убедиться, что регистрация ДДУ состоялась.

Когда оплачивать квартиру

214-ФЗ устанавливает, что цена ДДУ уплачивается после государственной регистрации договора. Оплата производится в безналичной форме единовременно либо в предусмотренный договором период. В общем виде последовательность выглядит так:

1. Вы изучаете условия ДДУ.
2. Стороны подписывают договор.
3. ДДУ проходит государственную регистрацию.
4. После регистрации Вы вносите деньги в порядке и сроки, установленные договором.

Если проект предусматривает расчеты через эскроу, деньги направляются на соответствующий счет в уполномоченном банке.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу позволяет отделить деньги покупателя от денег застройщика на период строительства. Участник долевого строительства вносит сумму, предусмотренную ДДУ, на специальный счет в уполномоченном банке. Банк учитывает и блокирует эти средства до наступления установленных законом условий. Застройщик является получателем денег, однако не может свободно распоряжаться ими сразу после оплаты покупателем. Схему можно представить так: Покупатель – счет эскроу в банке – раскрытие счета после наступления предусмотренных законом условий При проектном финансировании строительство при этом может вестись за счет кредита, предоставленного застройщику банком. Деньги покупателей находятся на счетах эскроу отдельно от средств, которыми застройщик финансирует текущие строительные работы.

Как открывается счет эскроу

Для расчетов по ДДУ счет открывается в уполномоченном банке. В этой схеме:

• покупатель является депонентом;
• банк выступает эскроу-агентом;
• застройщик является бенефициаром, то есть лицом, которому предназначены деньги после выполнения установленных условий.

Средства вносятся на эскроу после государственной регистрации ДДУ и в сроки, предусмотренные договором. Проценты на деньги, находящиеся на таком счете, не начисляются. Закон также устанавливает, что вознаграждение уполномоченному банку как эскроу-агенту по этому счету не выплачивается. Это не относится к другим банковским услугам, например к обслуживанию ипотечного кредита.

Когда раскрывается счет эскроу

Иногда механизм объясняют так: «застройщик получает деньги после того, как покупателю выдадут ключи». Для многоквартирного дома такая формулировка неточна. По статье 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ деньги со счета эскроу перечисляются не позднее десяти рабочих дней после предоставления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию либо предусмотренных законом сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС. При проектном финансировании средства могут направляться в том числе на погашение обязательств застройщика перед банком в предусмотренном законом порядке. Поэтому ввод дома в эксплуатацию и передача конкретной квартиры не следует смешивать. Ввод дома влияет на раскрытие счетов эскроу, а передача квартиры покупателю происходит в соответствии с условиями ДДУ и установленной законом процедурой. Формула «сначала покупатель получает ключи, потом застройщик получает его деньги» может создавать неверное представление о последовательности сделки.

Как эскроу работает при ипотеке

Ипотека и эскроу решают разные задачи. Ипотечный кредит определяет отношения покупателя с банком: какую сумму он берет, под какую ставку, на какой срок и по какому графику возвращает долг. Счет эскроу определяет, где находятся деньги, предназначенные для оплаты квартиры, пока не наступят предусмотренные законом условия их перечисления. Если квартира приобретается в ипотеку, кредитные средства направляются на расчеты по сделке в соответствии с договором. После выдачи кредита покупатель исполняет обязательства перед банком по кредитному договору, даже если деньги на эскроу еще не перечислены застройщику. Поэтому фраза «застройщик пока не получил деньги» не означает, что для покупателя еще не начались обязательства по ипотеке. Кредитный договор и счет эскроу регулируют разные правоотношения.

Застрахованы ли деньги на эскроу

Средства физических лиц на счетах эскроу, открытых для расчетов по ДДУ, входят в систему страхования вкладов. Для таких счетов действует повышенный предел страхового возмещения. Максимальная сумма составляет 10 млн рублей. Если у одного покупателя открыто несколько счетов эскроу по ДДУ в одном банке и общая сумма на них превышает 10 млн рублей, этот лимит применяется к счетам в совокупности. Возмещение распределяется между ними пропорционально находившимся на счетах суммам. Поэтому утверждение «деньги на эскроу полностью застрахованы независимо от стоимости квартиры» требует оговорки. Если страхуемая сумма превышает установленный законом предел, часть средств сверх лимита страховым возмещением не покрывается. При этом страхование эскроу относится к ситуации со страховым случаем у банка. Сам механизм эскроу решает другую задачу: не дает застройщику распоряжаться деньгами покупателя до наступления предусмотренных законом условий.

От чего защищает эскроу

Основная особенность схемы состоит в том, что деньги покупателя не передаются застройщику непосредственно после оплаты ДДУ. Это существенно отличается от прежней модели, когда средства дольщиков могли сразу использоваться для строительства. При этом эскроу не означает, что из сделки исчезают все остальные риски. Сам по себе счет не гарантирует:

• отсутствие переноса срока передачи квартиры;
• полное совпадение проектной и фактической площади;
• определенное качество отделки;
• отсутствие спорных условий в договоре;
• неизменность всех параметров проекта.

Поэтому ДДУ и эскроу нужно рассматривать вместе. Договор определяет, что именно и на каких условиях должен получить покупатель, а эскроу регулирует порядок движения его денег.

Что происходит с эскроу при расторжении ДДУ

Если ДДУ расторгается либо сторона правомерно отказывается от него в одностороннем порядке, договор счета эскроу также прекращается в предусмотренном законом порядке. После погашения записи о государственной регистрации ДДУ в ЕГРН деньги возвращаются участнику долевого строительства либо, если покупка финансировалась кредитом и применяется предусмотренная законом схема, перечисляются на залоговый счет. Для средств материнского капитала действует отдельный порядок. Расторжение договора и фактический возврат денег не происходят одновременно. Сначала прекращение ДДУ должно быть оформлено юридически, после чего банк выполняет предусмотренные законом операции со счетом. Основания и процедура расторжения зависят от конкретной ситуации, поэтому при возникновении спора нужно отдельно оценивать условия договора и обстоятельства его исполнения.

Что проверить перед подписанием ДДУ

Перед подписанием договора можно еще раз пройтись по основным условиям:

1. Проверьте, что в ДДУ указана именно выбранная квартира.
2. Сверьте корпус, этаж, площадь, количество комнат и план.
3. Проверьте стоимость квартиры, сроки оплаты и порядок возможного перерасчета цены.
4. Найдите срок передачи объекта.
5. Проверьте гарантийные сроки.
6. Изучите характеристики отделки, если она предусмотрена.
7. Прочитайте приложения, стандарты и другие документы, на которые ссылается основной текст договора.
8. Проверьте порядок и сроки оплаты.
9. Если используются счета эскроу, проверьте сведения о банке и условия внесения денег на счет.
10. Дождитесь государственной регистрации ДДУ.
11. Вносите деньги после регистрации и в соответствии с условиями договора.

Такой порядок помогает разделить несколько разных этапов сделки и не воспринимать подписание документов, государственную регистрацию и оплату как одно действие.

ДДУ и эскроу являются только частью проверки новостройки

До подписания договора стоит отдельно проверить самого застройщика и документы проекта: проектную декларацию, разрешение на строительство, права на земельный участок и сведения о юридическом лице. Подробнее об этом мы рассказали в материале «Какие документы проверить у застройщика перед покупкой квартиры». После завершения строительства начинается другой этап: передача объекта покупателю. Как проверить квартиру, зафиксировать обнаруженные недостатки и работать с документами при передаче, рассказываем в статье «Как принять квартиру у застройщика: чек-лист для новостройки». Для уже введенного дома сам факт сдачи объекта не позволяет автоматически определить форму сделки. Оба корпуса Z-town уже введены в эксплуатацию: первый корпус сдан во втором квартале 2024 года, второй – в третьем квартале 2025 года. Поэтому при выборе доступной сейчас квартиры в Z-town нужно ориентироваться на условия продажи конкретного объекта и предложенный для него договор. Актуальные способы приобретения квартир, включая ипотеку, рассрочку и другие варианты, опубликованы в разделе «Условия покупки».