Какие документы проверить у застройщика перед покупкой квартиры

Перед подписанием договора полезно выделить время на проверку документов застройщика. Для этого не нужно разбираться во всех юридических тонкостях, достаточно понимать, какие документы запросить, где их найти и какие сведения в них сверить. Проверка будет отличаться в зависимости от того, строится дом или уже введен в эксплуатацию. Разберемся, на что смотреть в каждом случае и какие документы действительно важны для покупателя.

Сначала выясните, с кем заключается договор

Название жилого комплекса и наименование юридического лица могут отличаться. Поэтому сначала определите компанию, которая указана застройщиком в документах проекта, а перед подписанием договора сопоставьте эти сведения с данными продавца. Проверьте:

• полное наименование юридического лица;
• ИНН и ОГРН;
• статус организации;
• адрес;
• сведения о руководителе;
• отметки о недостоверности сведений, если они есть.

Для этого можно использовать сервис ФНС «Прозрачный бизнес». Он позволяет искать юридические лица в том числе по ИНН и ОГРН и получать открытые сведения об организации. Лучше ориентироваться именно на ИНН или ОГРН, а не только на название компании. Так проще исключить ситуацию, когда в результатах поиска оказывается другая организация с похожим наименованием.

Изучите проектную декларацию

Проектная декларация объединяет большой объем информации о застройщике и самом проекте. Состав сведений, которые должны в ней содержаться, установлен статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Необязательно читать документ подряд от первой до последней страницы. Для первоначальной проверки достаточно последовательно изучить несколько разделов. Застройщик. Посмотрите наименование юридического лица, его местонахождение, руководителя и сведения о реализованных ранее проектах. Разрешение на строительство. В проектной декларации указываются его дата, номер, срок действия и орган, который выдал документ. Земельный участок. Проверьте кадастровый номер и площадь участка, права застройщика на землю и сведения о собственнике, если участок принадлежит другому лицу. Характеристики проекта. В декларации можно найти сведения о местоположении и параметрах дома, количестве помещений, общем имуществе и планируемом благоустройстве. Сроки. Документ содержит примерный график реализации проекта, предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи объекта участнику долевого строительства. Финансирование. Для проектов, где используются счета эскроу, в декларации указывается соответствующий банк. Также в ней содержатся сведения о количестве заключенных договоров. Для строящегося дома имеет смысл смотреть последнюю размещенную версию проектной декларации. Застройщик обязан вносить предусмотренные законом изменения ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. После размещения сведений о вводе конкретного дома в эксплуатацию обновлять данные проектной декларации по этому дому уже не требуется.

Проверьте разрешение на строительство

Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации установленным градостроительным требованиям и допустимость размещения объекта на земельном участке. Для многоквартирного дома оно дает застройщику право вести строительство объекта. При проверке строящегося дома обратите внимание на:

• номер и дату документа;
• объект, для которого он выдан;
• земельный участок;
• срок действия;
• соответствие данных сведениям из проектной декларации.

Здесь важен не только сам факт наличия разрешения. Нужно убедиться, что документ относится именно к тому дому или этапу проекта, где находится выбранная квартира. Если дом уже построен, следующим ключевым документом становится разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Проверьте права застройщика на земельный участок

Участок под новостройкой не обязательно должен находиться в собственности застройщика. Федеральный закон № 214-ФЗ допускает привлечение денег участников долевого строительства, если право застройщика на соответствующий участок зарегистрировано как собственность, аренда или субаренда. В отдельных предусмотренных законом случаях основанием может быть и безвозмездное пользование. Поэтому аренда земли сама по себе не говорит о проблеме. Важнее проверить, на каком основании застройщик использует участок и совпадают ли сведения в разных документах. Обратите внимание на:

• кадастровый номер;
• площадь участка;
• вид права застройщика на землю;
• собственника участка, если это не сам застройщик;
• соответствие этих данных проектной декларации.

Сведения о правах застройщика на землю, кадастровом номере и площади участка должны содержаться в проектной декларации.

Посмотрите сведения об экспертизе и проекте

В проектной декларации указываются сведения о результатах экспертизы проектной документации, если такая экспертиза требуется по закону. Кроме того, статья 21 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает, что по требованию участника долевого строительства застройщик должен предоставить для ознакомления разрешение на строительство, заключение экспертизы, проектную документацию с внесенными изменениями и документы, подтверждающие права на земельный участок. Изучать весь комплект проектной документации перед покупкой обычно нет необходимости. Обратиться к нему стоит, если нужно проверить конкретную характеристику дома или разобраться, почему данные в разных источниках не совпадают. Если в рекламных материалах заявлена важная для вас характеристика квартиры или жилого комплекса, проверьте, подтверждается ли она проектной декларацией, проектной документацией или условиями договора в зависимости от того, о какой характеристике идет речь.

Сверьте документы с договором на квартиру

После проверки застройщика и проекта нужно сопоставить полученные сведения с договором, который вам предлагают подписать. В первую очередь убедитесь, что правильно указаны:

• юридическое лицо, с которым заключается сделка;
• выбранный объект;
• корпус и расположение квартиры;
• площадь и другие основные характеристики;
• цена;
• предусмотренная отделка, если она входит в предложение;
• срок передачи, если квартира приобретается по ДДУ.

Если какие-либо существенные условия отличаются от проектной декларации или других документов, стоит выяснить причину до подписания. На этом этапе важно не смешивать две разные проверки. В этой статье речь идет о документах застройщика и объекта. Условия самого договора, правила регистрации ДДУ и порядок расчетов через счет эскроу требуют отдельной проверки и подробнее рассматриваются в материале «ДДУ и эскроу при покупке квартиры в новостройке».

Если дом уже сдан, проверьте документы готового объекта

У построенного дома набор ключевых документов меняется. В первую очередь нужно убедиться, что дом введен в эксплуатацию. Разрешение на ввод подтверждает, что строительство завершено в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией, а объект прошел предусмотренную законом процедуру ввода в эксплуатацию. После этого нужно определить юридический статус конкретной квартиры и схему ее продажи. Если квартира уже поставлена на кадастровый учет, сведения о ней можно сверить с ЕГРН. Обратите внимание на:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• зарегистрированные права;
• ограничения и обременения.

При покупке квартиры непосредственно у юридического лица сведения о таком правообладателе не подпадают под ограничение, установленное для персональных данных собственников-физлиц. Для физических лиц правила другие: с 1 марта 2023 года их персональные данные по общему правилу не раскрываются третьим лицам в общедоступной выписке из ЕГРН, если собственник заранее не разрешил их предоставление. Закон предусматривает отдельные исключения для определенных категорий заявителей. Сам факт ввода дома в эксплуатацию не позволяет автоматически определить вид договора по любой оставшейся квартире. В отдельных случаях ДДУ может быть заключен и после получения разрешения на ввод, но до государственного кадастрового учета дома. Это возможно в отношении объекта, который не является предметом другого ДДУ. При этом Росреестр и Минстрой указывали, что первый ДДУ в отношении такого объекта недвижимости должен быть заключен до получения разрешения на ввод. Поэтому для готового дома сначала нужно уточнить, по какой схеме продается именно выбранная квартира, а затем проверять соответствующий комплект документов.

Где проверить информацию самостоятельно

Для первоначальной проверки не стоит ограничиваться документами, которые предоставляет менеджер. Значительную часть сведений можно найти самостоятельно в государственных информационных системах.

Наш.дом.рф

В Единой информационной системе жилищного строительства размещаются сведения о застройщиках и проектах, которые реализуются в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Здесь можно найти проектную декларацию и опубликованные документы по конкретному проекту. Для строящегося дома стоит обращать внимание на актуальную версию декларации и историю ее изменений.

Сервисы ФНС

В «Прозрачном бизнесе» и ЕГРЮЛ можно проверить юридическое лицо по ИНН или ОГРН и сопоставить данные с теми, которые указаны в договоре и документах проекта.

ЕГРН

Для готовой квартиры сведения ЕГРН позволяют проверить зарегистрированные характеристики объекта, права, ограничения и обременения в пределах информации, доступной конкретному заявителю. Если продавец предоставляет выписку из ЕГРН, обратите внимание на дату ее выдачи. Подлинность электронного документа можно проверить по электронной подписи, однако это не подтверждает отсутствие изменений в реестре после выдачи выписки. Перед сделкой лучше использовать актуальные сведения ЕГРН.

Картотека арбитражных дел и Федресурс

В качестве дополнительного этапа можно посмотреть судебные разбирательства с участием компании и сведения о процедурах банкротства. Само наличие судебных дел еще не означает, что у застройщика есть серьезные проблемы. Имеет значение предмет спора, роль компании в деле, сумма требований и результат рассмотрения.

Какие расхождения стоит выяснить до сделки

Документы удобнее проверять не изолированно, а сопоставлять между собой. Дополнительного пояснения требуют ситуации, когда:

• юридическое лицо в договоре не совпадает с застройщиком и непонятно, на каком основании оно продает объект;
• характеристики квартиры в документах различаются;
• не совпадает кадастровый номер земельного участка;
• отличаются сроки;
• существенная характеристика квартиры или дома есть только в рекламе, но не подтверждается документами;
• порядок сделки, который Вам описывают, расходится с проектом договора;
• для готовой квартиры неясно, на каком основании продавец распоряжается объектом.

Расхождение само по себе не всегда говорит о нарушении. Документы могли изменяться в ходе реализации проекта в установленном порядке. Важно получить понятное объяснение и проверить его по официальным сведениям до подписания договора.

Короткий чек-лист перед покупкой

Перед сделкой можно пройти проверку по следующему порядку:

1. Определить юридическое лицо, с которым заключается договор.
2. Проверить компанию по ИНН или ОГРН через ФНС.
3. Найти проект в ЕИСЖС на наш.дом.рф.
4. Изучить проектную декларацию.
5. Проверить разрешение на строительство, если речь идет о строящемся доме.
6. Сверить сведения о земельном участке.
7. При необходимости посмотреть сведения об экспертизе и проектной документации.
8. Сопоставить документы проекта с характеристиками выбранной квартиры и договором.
9. Для готового дома проверить ввод в эксплуатацию и сведения ЕГРН по конкретной квартире.
10. Выяснить все существенные расхождения до подписания документов и оплаты.

Где посмотреть документы Z-town

В разделе «Документация» на нашем сайте опубликовано разрешение на строительство Z-town и размещены ссылки на проектные декларации первого и второго корпусов на наш.дом.рф. Оба корпуса Z-town уже сданы. Первый корпус введен в эксплуатацию во втором квартале 2024 года, второй – в третьем квартале 2025 года. Поэтому при выборе квартиры в Z-town имеет смысл изучить не только документы периода строительства, но и сведения о конкретном готовом объекте и договор, по которому он продается. Посмотреть доступные варианты можно в разделе «Выбрать квартиру», а актуальные способы приобретения собраны в разделе «Условия покупки».