Как принять квартиру у застройщика: чек-лист для новостройки

Получение ключей от новой квартиры – долгожданный момент, но торопиться с подписанием документов не стоит. До передачи объекта покупателю необходимо проверить, соответствует ли квартира договору, проектной документации и заявленной комплектации. Именно во время приемки проще всего обнаружить строительные недостатки, зафиксировать их и предъявить требования застройщику. Проверять нужно не только качество отделки. Окна, входная дверь, электрика, отопление, водоснабжение, вентиляция и приборы учета также входят в чек-лист приемки квартиры в новостройке. Даже небольшое незамеченное нарушение впоследствии может привести к дополнительным расходам, задержке ремонта или спору с застройщиком. Разберемся, как подготовиться к осмотру, что проверить в квартире и как правильно оформить найденные дефекты.

Что такое приемка квартиры и зачем она нужна

Приемка – это процедура, в ходе которой покупатель осматривает квартиру и оценивает ее соответствие условиям договора. Если объект отвечает установленным требованиям, стороны подписывают передаточный акт, после чего квартира считается переданной участнику долевого строительства. Осматривать объект следует до подписания документов. Представитель застройщика может предложить сначала оформить акт, а затем пройти в квартиру, но соглашаться на такой порядок не стоит. Подпись под документом подтверждает, что объект передан покупателю. Если в акте дополнительно указано, что претензий к качеству нет, доказывать наличие очевидных строительных недостатков впоследствии будет сложнее. Состояние квартиры следует сравнивать не с рекламными материалами или демонстрационным шоурумом, а с документами:

• договором участия в долевом строительстве;
• планом квартиры;
• проектной документацией;
• спецификацией отделки;
• перечнем установленного оборудования;
• стандартом застройщика, если он включен в договор.

При этом подписание акта не прекращает действие гарантии. Покупатель сохраняет право предъявлять требования в отношении скрытых недостатков, которые невозможно было обнаружить во время обычного осмотра. Однако видимые дефекты лучше зафиксировать непосредственно на приемке.

Когда застройщик должен пригласить на приемку

Срок передачи квартиры указывается в ДДУ. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик сообщает покупателю, что объект готов к передаче, и приглашает его на осмотр. По статье 8 Федерального закона № 214-ФЗ покупатель должен приступить к приемке в срок, предусмотренный договором. Если отдельный срок не установлен, начать процедуру необходимо в течение семи рабочих дней с момента получения уведомления застройщика. Игнорировать приглашение не следует. Если покупатель уклоняется от приемки или необоснованно отказывается подписывать документы, застройщик при соблюдении предусмотренных законом условий может оформить односторонний передаточный акт. После этого риск случайного повреждения объекта переходит к покупателю. Если предложенная дата неудобна, нужно связаться с застройщиком и согласовать другой день. Желательно сделать это письменно, чтобы сохранить подтверждение обращения. Простая неявка без объяснения причины может быть расценена как уклонение от приемки.

Как подготовиться к приемке квартиры

Качественная проверка начинается еще до встречи с представителем застройщика. Заранее изучите договор и приложения к нему. Отметьте, какая отделка должна быть выполнена, где предусмотрены розетки, сколько радиаторов, дверей и других элементов входит в комплектацию.

Какие документы взять с собой

Для приемки понадобятся паспорт, ДДУ и приложения к нему. Желательно иметь план квартиры, описание отделки и перечень оборудования. Если покупателя представляет другой человек, потребуется надлежащим образом оформленная доверенность. Заранее подготовьте бумажный или электронный чек-лист. Записывать замечания по памяти неудобно: при большом количестве элементов часть дефектов легко упустить. Если в договор включен стандарт застройщика, его также необходимо взять с собой. Именно этот документ может устанавливать требования к ровности поверхностей, качеству отделки, инженерным системам и другим характеристикам квартиры.

Какие инструменты понадобятся

Для базовой проверки стоит взять:

• смартфон с камерой и заряженным аккумулятором;
• фонарик;
• рулетку или лазерный дальномер;
• строительный уровень;
• двухметровое правило;
• зарядное устройство или безопасный тестер розеток;
• лист тонкой бумаги для проверки вентиляции;
• блокнот и ручку.

В холодное время года специалист может использовать тепловизор для поиска зон промерзания и продувания. Однако достоверный результат возможен только при достаточной разнице температур внутри и снаружи здания. Для проверки влажных участков применяется влагомер. Не пытайтесь самостоятельно вскрывать электрический щит, разбирать розетки или проводить другие потенциально опасные испытания. Если для проверки требуются специальные знания и оборудование, лучше пригласить технического специалиста.

Принимать квартиру самостоятельно или со специалистом

Покупатель может провести приемку самостоятельно, особенно если речь идет о небольшой квартире без сложной отделки. Для этого необходимо внимательно изучить договор и последовательно проверить все помещения и инженерные системы. Помощь специалиста целесообразна, если квартира передается с чистовой отделкой, в ней установлено большое количество оборудования или покупатель не разбирается в строительных работах. Эксперт сможет измерить отклонения поверхностей, оценить качество стяжки, проверить тепловой контур и выявить недостатки, которые сложно заметить без опыта.

С чего начать осмотр квартиры

Не стоит начинать приемку с отдельных розеток или царапин на стенах. Проверку удобнее проводить последовательно. Сначала сверьте адрес, корпус, секцию, этаж и номер квартиры. Затем сопоставьте фактическую планировку с планом из договора. После этого двигайтесь от входной двери по каждому помещению в одном направлении. Такой порядок снижает вероятность пропустить отдельную комнату или инженерный элемент. Все обнаруженные недостатки сразу записывайте и фотографируйте. На общем снимке должно быть понятно, в какой части помещения находится дефект, а крупный план должен показывать его характер. Если нарушение можно измерить, сфотографируйте результат вместе с рулеткой, правилом или уровнем. По пути к квартире обратите внимание на состояние подъезда, лифтов, коридоров и лестниц. Эти помещения относятся к общему имуществу, поэтому замечания по ним фиксируют отдельно и передают застройщику или управляющей организации.

Проверка планировки, площади и размеров помещений

Фактическая планировка должна соответствовать приложению к договору. Проверьте расположение комнат, перегородок, дверных проемов, окон, балкона или лоджии. Обратите внимание на элементы, которые могут помешать установке мебели: выступы, короба, колонны и инженерные коммуникации. Основные размеры помещений можно проверить рулеткой или лазерным дальномером. Самостоятельные измерения не заменяют данные технического плана, но помогают обнаружить заметное расхождение. Если фактическая площадь отличается от проектной, порядок действий зависит от условий ДДУ. В договоре может быть предусмотрен перерасчет стоимости в большую или меньшую сторону. Важно учитывать не только размер расхождения, но и методику расчета площади балконов и лоджий с применением понижающих коэффициентов. Проверьте также высоту потолков и ширину проемов. Даже если общая площадь соответствует договору, изменение геометрии комнаты может повлиять на расстановку мебели и будущий ремонт.

Как проверить входную дверь

Осмотрите дверное полотно и коробку при хорошем освещении. На поверхности не должно быть вмятин, глубоких царапин, сколов или следов деформации. Откройте и закройте дверь несколько раз. Полотно не должно самостоятельно двигаться, задевать коробку или пол. Проверьте работу каждого замка, ручки, глазка и защелки. Ключ должен свободно поворачиваться без чрезмерного усилия. Обратите внимание на равномерность зазоров и состояние уплотнителя. Если между коробкой и стеной остались щели, это может привести к сквознякам, проникновению запахов и снижению звукоизоляции.

Проверка окон, балкона и лоджии

Начните с осмотра стеклопакетов и профилей. На стекле не должно быть трещин, сколов и глубоких царапин. Проверьте, снята ли защитная пленка с наружной стороны профиля: если оставить ее надолго, удалить материал будет сложно. Откройте каждую створку во всех предусмотренных режимах. Ручки должны поворачиваться плавно, а створки – плотно прилегать к раме. Проверьте состояние уплотнителей, петель и запорных механизмов. Между рамой, подоконником и откосами не должно быть щелей. Царапины и загрязнения иногда проще заметить, если осматривать стекло под разными углами. Следы влаги, потемнение откосов или разводы могут указывать на нарушение примыканий либо проникновение воды. На балконе или лоджии проверяют остекление, отливы, крепления, работу створок и состояние ограждения. Если по договору лоджия должна быть утеплена, необходимо осмотреть стены, пол, потолок и места примыкания оконных конструкций.

Как проверить стены, пол и потолок

Стены

На стенах не должно быть значительных трещин, влажных пятен, плесени и отслоившейся штукатурки. Особое внимание уделите наружным углам, участкам возле окон и местам прохождения коммуникаций. Ровность проверяют двухметровым правилом, а вертикальность – уровнем. Инструмент прикладывают к поверхности в нескольких направлениях. Обнаруженные просветы и отклонения измеряют и записывают. Не всякая небольшая неровность является строительным дефектом. Допустимые значения зависят от типа отделки, условий договора и стандарта застройщика. Поэтому в акте следует указывать результат измерения, а не субъективную оценку вроде «стена кривая».

Пол

Стяжку осматривают на наличие трещин, сколов, перепадов и участков отслоения. При простукивании не должно быть выраженного глухого или пустого звука, указывающего на нарушение сцепления основания. Проверьте зоны возле стен, труб и дверных проемов. Если в конструкции пола предусмотрен звукоизоляционный слой, стяжка не должна иметь жесткого контакта со стенами в нарушение проектного решения. В квартире с чистовой отделкой оценивают состояние ламината, паркета, плитки или другого покрытия. Оно не должно прогибаться, скрипеть или иметь заметные щели, сколы и следы вздутия.

Потолок

На потолке не должно быть трещин, влажных пятен и следов протечек. В квартире на последнем этаже особенно внимательно осмотрите места примыкания наружных стен и зоны рядом с вентиляционными коробами. При чистовой отделке проверяют равномерность окраски, качество натяжного полотна или другой предусмотренной поверхности. Светильники, датчики и выводы должны располагаться в соответствии с комплектацией.

Проверка электрики

Сначала сравните количество и расположение розеток, выключателей и выводов освещения с договором или электрическим планом. Все механизмы должны быть надежно закреплены, установлены ровно и не иметь повреждений. Проверить наличие питания можно зарядным устройством или специальным тестером. Не ограничивайтесь одной розеткой: протестируйте каждую доступную точку. Выключатели должны соответствовать осветительным выводам и работать без искрения и постороннего звука. Осмотрите электрический щит, не разбирая его. Проверьте наличие автоматов, их маркировку и соответствие предусмотренной комплектации. Если договором заявлены устройства защитного отключения, они также должны быть установлены. Свисающие, поврежденные или оголенные провода необходимо зафиксировать как дефект. Самостоятельно подключать их или проверять под напряжением нельзя.

Проверка водоснабжения и канализации

Осмотрите трубы, соединения, запорные краны и места установки счетчиков. На поверхности не должно быть воды, ржавых подтеков и следов недавней протечки. Салфетка или сухая бумага помогут обнаружить влагу на соединениях. Если вода подключена, откройте краны и оцените напор. Проверьте, как быстро вода уходит в канализацию. Застой может говорить о засоре, неправильном уклоне или другой проблеме. Канализационные отводы должны быть закрыты заглушками. Резкий устойчивый запах в помещении может указывать на негерметичность системы или отсутствие необходимого водяного затвора в установленной сантехнике. Запишите номера и показания счетчиков холодной и горячей воды, проверьте целостность пломб. Сделайте фотографии так, чтобы были видны и номер прибора, и показание.

Как проверить отопление

Осмотрите каждый радиатор. На корпусе не должно быть вмятин, повреждений покрытия, ржавчины и следов протечки. Проверьте надежность креплений, состояние труб, соединений, кранов и регуляторов. В отопительный сезон можно оценить равномерность нагрева. Холодные участки радиатора иногда указывают на наличие воздуха в системе или другие нарушения. Однако температура отопительных приборов зависит от режима работы общедомовой системы, поэтому окончательные выводы лучше делать с участием специалиста. Летом проверить полноценную работу отопления невозможно. В этом случае основное внимание уделяют комплектации, монтажу, герметичности видимых соединений и отсутствию механических повреждений.

Проверка вентиляции

Вентиляционные отверстия обычно находятся на кухне и в санузлах. Для базовой проверки приложите к решетке лист тонкой бумаги. При наличии тяги он должен удерживаться потоком воздуха. Не проверяйте вентиляцию свечой, спичкой или зажигалкой. Использование открытого огня рядом с инженерными каналами небезопасно. Отсутствие тяги, движение воздуха из канала в помещение или распространение посторонних запахов необходимо зафиксировать. Причиной может быть засор, нарушение монтажа или проблема в общедомовой вентиляционной системе.

Проверка оборудования и комплектации квартиры

В квартире необходимо проверить все, что указано в договоре и приложениях. Это могут быть сантехнические приборы, межкомнатные двери, домофон, кондиционер, интернет-выводы, датчики протечки и элементы системы «умный дом». Недостаточно убедиться, что оборудование установлено. Следует проверить его внешний вид, крепление, комплектность и работоспособность. К технике должны передаваться инструкции, паспорта и гарантийные документы, если они предусмотрены производителем.

Как правильно зафиксировать найденные дефекты

Устного сообщения представителю застройщика недостаточно. Все замечания необходимо включить в акт осмотра, дефектную ведомость или приложение к передаточному акту. Описание должно отвечать на четыре вопроса:

1. В каком помещении находится дефект?
2. Где именно он расположен?
3. В чем выражается недостаток?
4. Чем подтверждается отклонение?

Фраза «кривая стена в спальне» слишком расплывчата. Более точная формулировка выглядит так:

Для каждого замечания желательно указать размер, характер повреждения и номер фотографии. Если недостаток связан с отсутствием элемента, следует сослаться на пункт договора или спецификации, в котором этот элемент предусмотрен. Фотографии лучше делать в двух вариантах: общий план для определения места и крупный план самого дефекта. При измерении в кадре должна быть видна рулетка, шкала уровня или другой прибор.

Гарантия на квартиру после подписания акта

Подписание передаточного акта не прекращает гарантию. Для объектов, передаваемых по ДДУ, статья 7 закона № 214-ФЗ устанавливает минимальные гарантийные сроки: три года для объекта долевого строительства, три года для инженерного и технологического оборудования и один год для отделочных работ. В договоре могут быть предусмотрены более продолжительные сроки. Поэтому после получения квартиры необходимо сохранить ДДУ, передаточный акт, дефектную ведомость, техническую документацию и инструкции на оборудование. В течение гарантийного периода застройщик отвечает не за любые повреждения. Он может отказать в устранении недостатка, если докажет, что проблема возникла из-за естественного износа, нарушения правил эксплуатации, самостоятельного ремонта или вмешательства в инженерные системы. Именно поэтому важно фотографировать состояние квартиры до начала работ и привлекать специалистов к изменению коммуникаций.

Краткий чек-лист приемки квартиры

Перед подписанием передаточного акта убедитесь, что проверены:

• 1адрес, этаж, номер и планировка квартиры;
• 2фактические размеры помещений;
• 3входная дверь и замки;
• 4окна, откосы, подоконники и остекление лоджии;
• 5стены, пол и потолок;
• 6розетки, выключатели и электрический щит;
• 7водоснабжение и канализация;
• 8отопление и вентиляция;
• 9отделка и установленное оборудование;
• 10домофон, интернет-выводы и элементы умного дома;
• 11номера, пломбы и показания счетчиков;
• 12комплект ключей, пультов и брелоков;
• 13паспорта и инструкции на оборудование;
• 14перечень обнаруженных недостатков;
• 15фотографии и результаты измерений;
• 16подписи и экземпляры всех документов.

Частые вопросы